第315章 售房行规（1/2）

林峰诧异地问：“房子还没盖好，就能卖吗？”牛利扭头看见林峰迷惑的表情，顿时笑得前仰后合，半天才憋住笑，解释道：“当然，那几栋家属楼是政府购置的福利房，自然不用我们卖，我们只需要按要求建房就行了，到时候房子建好了，自然会有人验收给我们结款。可那两栋房是他们顶给我们的，我们要这房子也没用，自然是要卖了折现的。可是，等盖好了再卖就晚了，风险大不说，更直接影响着公司的资金使用。”

牛利顿了顿，继续说：“在香港，房产开发的行规一般是卖期房，因为房产项目具有唯一性，你找不到两个一模一样的房子，即便是内部结构相同，所处的地段也会不同，即便是同一个项目，也会因为楼层产生差异，所以房产开发一定得选对客户，要知道客户都要什么，为了规避这样的风险，行内企业不得已就开始卖期房，一般是先出设计方案，制作房型图，然后按照图纸卖房，当然，我们得把成本和利润算清楚定出房价。然后，就和买房人把合同签了，收买房人的房款，我们才能开始建房，说句老实话，一个项目投资那么大，如果全由建筑方垫资，又有多少企业能垫得起啊！再者说，垫资建房是要冒很大风险的，如果买房人因为位置和楼层不满意不愿意买，而你的房子已经建好了，那这房子就砸在手里，那就是亏损。而且，我们自筹款项会造成财务利息过高，这些利息都会进入房价，到时候房价就会很高，卖起房来无疑会增加很大困难，而卖期房会规避这些问题，无疑是最稳妥的操作方式。”

牛利一口气说了这么多，林峰听完以后却是似懂非懂，仍瞪着迷惑的眼神看着牛利，牛利也有些无力，摇着头说：“这个问题很复杂，你接受起来肯定不容易，没事儿，等你接触时间长了，就懂了。”

林峰点了点头，低下的头又抬起来，“那买房人凭什么就相信咱们呢，他们没见到房子就把真金白银拿出来给咱们，他们能放心吗？万一你们拿钱跑了，不盖房了怎么办？”

牛利佯装生气，“谁说我们要跑，别瞎说。这里面当然还要政府的信用担保，比如我们向政府申报建房计划，政府有关部门进行审核出具批准通知，这里面有土地规划、建设局、房屋设计院好几个单位，这些手续拿下来，买房人一看都有政府的公章，自然就会相信我们，愿意和我们签合同了，而且他们的买房合同也会让政府有关单位审核备案并出具证明，这样，他们自然也就会信心大增，所以他们承担的风险也不大。”

林峰若有所思地点点头，“我明白了，不过我觉得经过这么一番操作会把这个程序弄得太复杂了。”牛利又笑道：“房子是大件商品，价值很大，有些人穷尽一生也只能买一套，他们自然都会很慎重，只要是能安心、放心地买到房，多办一些手续，一般人也是能接受的。其实，制订这么多手续的目的也是要把这个市场做大，最终让人们都买得起房、住得上房。”

林峰点头称是，“那牛总，现在我们应该怎么做？”牛利想了想，“家属楼的户型图都定下来了，咱们不用管。而这两栋楼的户型图由咱们自己定，范总准备派人过来和设计院沟通重新规划，不过，他对云阳这边儿买房人的想法还有些拿不准，准备调查一下。林峰，明天广州那边儿的设计师就到了，你配合他制订调查表，然后去做入户调查。”林峰忙答应着。